Thị trường bất động sản: Giá nhà đất đang chạm đáy

Dọc các tuyến đường trong nội ô TP. Mỹ Tho gần đây xuất hiện rất nhiều bảng có nội dung bán đất gấp, bán trả góp, bao giấy tờ… Điều này phản ảnh thị trường BĐS vẫn chưa hết trầm lắng.

ĐẤT BÁN TRẢ GÓP

Trong vai người đi tìm mua đất, chúng tôi liên hệ vào số điện thoại được giới thiệu đính kèm cùng bảng rao bán đất được treo ở góc đường Lê Văn Phẩm và Nguyễn Thị Thập thuộc phường 10, TP. Mỹ Tho.

Theo thông tin được công bố rộng rãi, khu đất nền này nằm ở cạnh Khu công nghiệp Mỹ Tho, gần chợ Trung An. Anh T., chủ nhân của số điện thoại, cũng là nhà đầu tư cho chúng tôi biết, lô đất cần bán nằm cách tỉnh lộ 870B khoảng 30 m, diện tích mỗi lô là 5,5 x 12 m, có giá từ 85 - 130 triệu đồng mỗi lô, tùy lô có diện tích đất thổ cư (thổ cư 50 m²) hay không và vị trí lợi thế của mỗi lô.

Khi trao đổi về việc bán đất trả góp, anh T. khẳng định với chúng tôi là người mua chỉ cần trả trước 50% tiền của lô đất, 50% còn lại trả trong vòng 1 năm, có thể trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Trực tiếp tham quan khu đất này, chúng tôi nhận thấy hiện chỉ còn một vài nền đất còn trống, do người dân đã cất nhà trên những phần đất mà chủ đầu tư đã bán trước.

Đường vào khu phân lô bán nền mới được thành lập ở xã Đạo Thạnh, TP. Mỹ Tho.

Theo nhận định của giới kinh doanh BĐS, việc bán đất theo hình thức trả góp cũng phần nào phản ánh sự mất cân đối giữa cung và cầu ở lĩnh vực này. Bởi trước đây, tỷ lệ người kiếm mua nhà, đất với người cần bán thường xấp xỉ với nhau, nhưng nay người kiếm nhà, đất để mua thì ít, còn rao bán rất nhiều. Điều này có nghĩa là cung đã mất cân đối với cầu.

Ông H. là người nhiều năm kinh doanh BĐS ở TP. Mỹ Tho cho biết, hiện nay muốn bán được một nền nhà cũng “đỏ con mắt”, còn muốn bán nhanh phải bán với giá rẻ. Trong giai đoạn thị trường đang “bong bóng” trước đây, nhiều người mua đất kiểu “mua đi bán lại” để kiếm lời, với giá cao nay rất khó bán lại để thu hồi vốn, mặc dù giá bán ở mức thấp.

“Cách đây 6 năm, tôi mua miếng đất vườn có diện tích 4 x 30 m, với giá 115 triệu đồng, tương đương 7 cây vàng. Do muốn lấy vốn làm ăn, tôi kêu bán miếng đất này đã hơn 1 năm, với giá 180 triệu đồng, chỉ tương đương 5 cây vàng nhưng vẫn chưa bán được”- ông H. cho biết.

Trước tình hình thị trường còn khá trầm lắng như thế, có lẽ bán đất theo hình thức trả góp là một trong những giải pháp để “kích” thị trường BĐS. Thế nhưng, khi tìm hiểu sâu, hình thức kinh doanh này cũng rất dễ mang đến rủi ro cho cả người bán và người mua.

Đối với người đầu tư BĐS, thay vì lấy được trọn số tiền để có thể đầu tư chỗ khác thì lại lấy lẻ mẻ. Trong khi nhu cầu mua đầu tư nơi khác lại không có vốn buộc lòng phải đi vay, phải trả lãi, rồi tiếp tục bán trả góp. Cứ như thế sẽ lún dần, nên buộc lòng chủ đầu tư phải bán cho người thứ 2, người thứ 3. Một miếng đất sẽ có từ 2 - 3 người mua là vậy.

Khi người mua đầu tiên thanh toán tiền xong, sang tên chủ quyền thì những người trả góp sau trên cùng mảnh đất đó không còn giấy tờ để sang tên nữa nên sẽ bị lừa đảo. Do vậy, từ chỗ trung thực dẫn đến lừa đảo cũng chỉ trong gang tấc.

Còn đối với người mua, hầu như mua đất theo hình thức trả góp thì không ai được sang tên, ngay cả ký công chứng cũng không thể thực hiện được do người mua chưa trả hết tiền. Nên bất cứ ai đến liên hệ mua đất, chủ đất đều có thể đưa giấy chủ quyền ra để làm chứng.

Điều này làm cho người mua dễ tin tưởng nhưng không biết rằng miếng đất ấy đã được bán cho nhiều người theo hình thức trả góp tương tự. Đến khi thanh toán tiền xong, người mua mới vở lẽ là mảnh đất ấy đã được sang tên cho người mua trước đó. Thực tế này cũng đã xảy ra trên địa bàn TP. Mỹ Tho thời gian vừa qua.

Bảng rao bán đất được treo nhiều nơi ở TP. Mỹ Tho.

LÀM CẦM CHỪNG

Những tháng gần đây, một vài khu đất theo dạng phân lô bán nền mới được mọc lên nằm dọc theo Huyện lộ 92, đường vào UBND xã Đạo Thạnh và một số khu vực ở xã Mỹ Phong. Theo thông tin được công bố trên bảng rao bán đất, giá mỗi lô đất nền ở đây dao động từ 150 - 160 triệu đồng, với diện tích 5 x 18 m

. Khi chúng tôi liên hệ với chủ đầu tư các khu đất mới vừa giải phóng mặt bằng xong ở gần cổng Văn hóa ấp 2, xã Đạo Thạnh thì được biết số nền được phân ra ở đây đã được bán hết. “Nếu anh cần thì lô đất ở tổ 7, ấp 2, xã Đạo Thạnh còn hơn 10 nền, với giá bán từ 1,3 - 1,4 triệu đồng trên mỗi m² đất.

Hoặc ở xã Mỹ Phong cũng còn 5 nền, nhưng đường vào lô đất này còn trải đá đỏ, tất nhiên giá sẽ mềm hơn” - chủ đầu tư những khu đất phân lô bán nền ở xã Đạo Thạnh và xã Mỹ Phong cho chúng tôi biết.

Tìm hiểu thông tin từ một số người chuyên kinh doanh BĐS và nếu phân tích kỹ, chúng tôi nhận thấy rằng việc mọc lên của các khu đất kiểu phân lô bán nền gần đây cũng chỉ là cách để các nhà đầu tư BĐS làm cầm chừng, ổn định lao động chứ thật ra vẫn chưa sinh lợi bao nhiêu.

Vì nếu mua 1 công đất, phải mất khoảng 30% diện tích để làm đường nội bộ, chỉ còn 70% làm nền để bán. Giá mỗi công đất hiện tại cũng ở mức 600 triệu đồng, chưa kể chi phí làm đường, hệ thống thoát nước, san lấp và các chi phí khác, nên tính ra giá thành mỗi m2 đất thấp nhất cũng từ 1,2 - 1,3 triệu đồng, nhưng giá bán hiện nay cũng chỉ dao động 1,4 triệu đồng/m2, chưa tính các chi phí sang tên, chi phí khác.

Vốn đầu tư cho các khu đất phân lô cũng tương đối lớn, phải vay ngân hàng, nếu bán chậm thì không có lời và khó bán, còn nếu bán nhanh buộc lòng phải bán với giá rẻ. Do vậy, theo tính toán của những người chuyên kinh doanh BĐS, nếu như những năm trước làm ăn hiệu quả, có tích lũy thì nay chủ yếu làm cho có việc để làm, chứ không có dư, thậm chí chỉ đủ chi phí hoạt động, nên ít ai dám đầu tư mới.

Chẳng hạn, những nền đất ở xã Đạo Thạnh vừa được phân lô có giá bán chỉ bằng giá cách đây 6 năm, chỉ có điểm khác là đường nội bộ trước đây thường được làm bằng nhựa, còn nay chỉ được làm bằng bê tông.

“Trong  khi đó, giá đất mà các nhà đầu tư mua để phân lô cách nay 6 năm chỉ có 250 triệu đồng mỗi công, còn hiện nay là 600 triệu đồng/công, nên các dự án đầu tư này thật ra không sinh lời bao nhiêu. Điều tất nhiên là khi thị trường BĐS còn khá trầm lắng thì các dịch vụ đi kèm cũng giảm hẳn. Những năm trước mỗi tháng có thể làm từ 20 - 30 hồ sơ mua bán đất, nay chỉ hơn 10 bộ, nên nguồn thu từ dịch vụ này cũng giảm”- ông N.H.T, người chuyên kinh doanh và làm dịch vụ BĐS ở TP. Mỹ Tho tính toán.

THẾ ANH