Chọn nhà đầu tư có đúng luật?

Thời gian qua, Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền (TP. Mỹ Tho) được dư luận và giới truyền thông quan tâm. Để bạn đọc hiểu hơn về quá trình triển khai dự án và có cái nhìn đa chiều, khách quan hơn, chúng tôi xin cung cấp thêm một số thông tin.

Đường dọc bờ kè sông Tiền hoàn thành làm giá đất khu vực này tăng cao.

DUYỆT DỰ ÁN KHÔNG THÔNG QUA HĐND TỈNH?

Theo Quyết định 333 của UBND tỉnh Tiền Giang ngày 25-1-2010 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng dọc bờ kè sông Tiền phường 1, phường 4 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết phường 6 (TP. Mỹ Tho) thì toàn bộ khu đất thuộc Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền tới 25,21 ha gồm nhiều phân khu: Cao ốc văn phòng, biệt thự, nhà liền kề, khu khách sạn, khu thương mại, quảng trường…, với tổng mức đầu tư khoảng 2.066 tỷ đồng. Sau khi tỉnh công bố dự án và đưa vào Danh mục kêu gọi đầu tư vào năm 2010 (sau Hội nghị Xúc tiến Đầu tư của tỉnh), Công ty CP Đầu tư và Kỹ thuật Sài Gòn đăng ký thực hiện. Và ngày 29-7-2010, UBND tỉnh có Công văn 3547 chấp nhận chủ trương cho Công ty CP Đầu tư và Kỹ thuật Sài Gòn nghiên cứu dự án này. Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế và tính toán khả thi, hiệu quả, nhà đầu tư này không triển khai dự án.

Theo đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT), ngày 27-6-2011 UBND tỉnh Tiền Giang có Công văn 2913 đồng ý chủ trương giao UBND TP. Mỹ Tho tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu tổ hợp khách sạn, nhà hàng, bến du thuyền, chợ trái cây, khu đô thị dọc sông Tiền theo hình thức chỉ định thầu và nhà đầu tư được xem xét chỉ định là Công ty TNHH Hương Hải. Sau đó, UBND TP. Mỹ Tho cũng có Quyết định 2264 phê duyệt quy hoạch 1/500 dự án này chỉ với diện tích 23,3 ha. Tuy nhiên, do tình hình kinh doanh bất động sản thời điểm đó gặp khó khăn, nên sau dó Công ty TNHH Hương Hải có văn bản trả lời không thực hiện hạng mục khu dân cư dọc sông Tiền.

Để đáp ứng nhu cầu chỉnh trang đô thị Mỹ Tho và nhằm khai thác hiệu quả sử dụng đất công (mặt nước sông Tiền), phát huy hiệu quả đầu tư khi Dự án Đường và Kè sông Tiền (lúc đó chỉ mới triển khai) hoàn thành, UBND TP. Mỹ Tho có Công văn 353 ngày 12-8-2013 xin chủ trương của tỉnh mời gọi đầu tư Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền thuộc phường 4, phường 6 trong phạm vi từ lộ giới đường bờ kè (của Dự án Đường và Kè sông Tiền) trở vào 30 m chạy dọc suốt tuyến với tổng diện tích 78.750 m2, trong đó có 30.756 m2 đất công. Trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản, để bảo đảm khả thi trong kêu gọi đầu tư, ngày 2-10-2013 UBND tỉnh đã có Công văn 4483 đồng ý chủ trương theo đề nghị trên của UBND TP. Mỹ Tho.

Mặt bằng Khu nhà liền kề của dự án đã xong cơ bản.

Theo quy định, UBND TP. Mỹ Tho đã công bố danh mục dự án này trên Báo Đấu thầu 3 số liên tiếp từ ngày 19 đến 21-11-2013, hết hạn thông báo, chỉ có một nhà đầu tư là Công ty CP Đầu tư Tây Bắc đăng ký. Trên cơ sở đề nghị của UBND TP. Mỹ Tho và thẩm định của Sở KH-ĐT, UBND tỉnh Tiền Giang đã phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền tại Quyết định 492 ngày 13-3-2014. Sau quá trình thẩm định hồ sơ, ngày 27-3-2015 UBND tỉnh cấp phép đầu tư thực hiện dự án trên cho Công ty CP Đầu tư Tây Bắc với tổng số vốn thực hiện trên 527 tỷ đồng, thời gian thực hiện 3 tháng từ ngày được giao toàn bộ mặt bằng “sạch”.

Trước đó, ngày 24-11-2014 UBND tỉnh có Tờ trình 264 trình HĐND tỉnh Tiền Giang về việc thông qua các công trình dự án phải thu hồi đất, trong đó có Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền và đã được HĐND tỉnh thông qua tại Báo cáo số 93 ngày 10-12-2014. Như vậy, tại thời điểm triển khai thực hiện Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền, căn cứ Luât Đấu thầu số 59/2005/QH11 ngày 29-11-2005, Thông tư 03/2009 của Bộ KH-ĐT và quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 thì việc lựa chọn nhà đầu tư và quá trình triển khai dự án này của TP. Mỹ Tho và UBND tỉnh bảo đảm theo quy định của pháp luật, không có chuyện UBND tỉnh Tiền Giang phê duyệt dự án trên mà không thông qua HĐND tỉnh.
 
CƠ SỞ NÀO ĐỂ TÍNH GIÁ ĐẤT?

Theo tài liệu chúng tôi có được, để xác định giá đất làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà đầu tư Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thuê đơn vị tư vấn là Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Bưu Điện xác định đơn giá giao đất, cho thuê đất nhằm bảo đảm tính khách quan và đơn vị tư vấn căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, các quy định liên quan để tiến hành xác định giá đất.

Thi công phần nền, móng khu nhà liền kề của Dự án.

Về phương pháp, vào thời điểm thẩm định giá giao đất cho nhà đầu tư (tháng 7-2015), Dự án Đường và Kè sông Tiền chưa hoàn thành nên khu vực này chưa có sự mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó không có cơ sở để tham khảo. Đơn vị tư vấn lấy các thửa đất đã mua bán xong tại mặt tiền đường Lê Thị Hồng Gấm có vị trí gần và tương đồng với vị trí khu đất Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền; đồng thời, có so sánh với giá trúng đấu giá đất của đường Hùng Vương nối dài để xác định đơn giá khu đất dự án tại thời điểm thẩm định là 18,8 triệu đồng/m² làm nguồn đầu vào cho phương pháp tính.

Như vậy, việc cho rằng giá đền bù và giá bán khi Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền hoàn thành chênh nhau quá lớn là chưa đúng; bởi Quyết định phê duyệt phương án và kinh phí bồi thường của UBND tỉnh (Quyết định 9670) vào ngày 10-11-2015 - thời điểm này Dự án Đường và Kè sông Tiền chưa hoàn chỉnh, khi đó khu vực này chưa có đường và thực tế là không có giao dịch mua bán lúc này nên không thể kết luận. Còn nếu so sánh với thời điểm hiện tại thì không bảo đảm về thời gian và thực tế; bởi khi đường bờ kè sông Tiền đưa vào sử dụng và Dự án Khu dân cư dọc sông Tiền được triển khai, giá đất khu vực cũng chuyển động tăng theo. Đó là xu thế thường thấy khi thực hiện các dự án về hạ tầng.

Riêng việc bố trí tái định cư cho dân bị ảnh hưởng, do việc lập Dự án tái định cư cần nhiều thủ tục nên UBND TP. Mỹ tho đã chậm giao nền tái định cư cho dân. Để khắc phục tình trạng trên, ngày 5-4-2018 lãnh  đạo TP. Mỹ Tho đã có Công văn 1795 xin chủ trương UBND tỉnh Tiền Giang cho thành phố được bố trí tái định cư cho người dân trước khi lập và hoàn thành Dự án tái định cư.

VI THẢO