Đất nền đang bị thổi giá?
Thị trường bất động sản của Tiền Giang hiện đang được đánh giá là còn nhỏ, manh mún, chủ yếu nghiêng về phân lô bán nền một cách tự phát và đang có dấu hiệu bị thổi giá để ăn theo các dự án đầu tư của tỉnh.
1. Cách đây vài năm, đất trồng cây lâu năm theo diện phân lô bán nền của các khu dân cư tự phát tập trung nhiều ở các xã vùng ven của TP. Mỹ Tho như: Đạo Thạnh, Mỹ Phong, Trung An… có mức giá chỉ khoảng 1 triệu đồng/m2, sau đó được đẩy lên hơn 2 triệu đồng/m2.
 |
| Nhiều khu đất nền tự phát mọc lên gần đây trên địa bàn TP. Mỹ Tho. |
Tuy nhiên, những tháng gần đây, cùng với việc tỉnh đầu tư các dự án lớn như Quảng trường Trung tâm tỉnh, hay một số tuyến đường giao thông huyết mạch, giá đất nền đã được thổi lên ở mức rất cao, với hơn 3,5 triệu đồng/m2 tùy vào từng địa thế. Anh K., người chuyên theo dõi giá đất nền trên địa bàn TP. Mỹ Tho cho biết, nhiều lý do dẫn đến sự gia tăng đột biến của giá đất nền gần đây. Thứ nhất là do nhu cầu mua đất nền để ở của người dân, nhất là những hộ mới chuyển về TP. Mỹ Tho định cư cũng đã nhích lên. Thứ hai là nguồn đất tự nhiên của người dân để cung ứng cho việc phân lô bán nền ở khu vực vùng ven TP. Mỹ Tho dần trở nên khan hiếm hơn. Điểm thứ ba cũng không kém phần quan trọng là do hiệu ứng từ các dự án đầu tư lớn nên nhiều “cò” đất tiến hành thu gom, mua đi bán lại, nên đẩy giá đất phân lô bán nền lên rất cao.
Do nhiều lý do khác nhau dẫn đến nhiều khu phân lô bán nền đã được mọc lên phần nào đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đi cùng với đó là mức giá của mỗi lô đất nền thay đổi theo hướng tăng dần. Tất nhiên, thực tế này cũng được dự báo sẽ để lại nhiều hệ lụy. Chúng tôi tìm hiểu khu đất nền Bình Điền 2 tại ấp Mỹ Hòa, xã Mỹ Phong (cách Quốc lộ 50 khoảng 2,5 km) thì được biết, mức giá dao động của khu đất nền này từ 260 triệu đồng đến hơn300 triệu đồng/lô. Tất nhiên, mức giá còn tùy thuộc vào diện tích và vị thế của mỗi lô.
Lô nền có diện tích nhỏ nhất là 75 m2, có mức giá bán khoảng 260 triệu đồng (tính bình quân cũng gần 3,5 triệu đồng/m2). Dù vậy, chỉ trong một thời gian khu đất với 36 nền này đã được chủ đầu tư bán hết. Trong khi đó, khi tìm hiểu những lô đất nền ở khu dân cư Long Hòa B gần Quảng trường Trung tâm tỉnh, mỗi lô nền được chào giá từ 1,7 đến 2 tỷ đồng. Nhìn chung, thị trường mua bán đất nền ở các xã vùng ven của TP. Mỹ Tho khá sôi động trong những tháng gần đây.
2. Nếu nhìn nhận một cách tổng quát, tình trạng phân lô bán nền trên địa bàn tỉnh của các cá nhân, tổ chức đã diễn ra nhiều trong những năm gần đây, đặc biệt ở các địa phương như TP. Mỹ Tho, huyện Châu Thành, TX. Cai Lậy và TX. Gò Công. Điều này xuất phát từ thực tế là nhu cầu đất để xây dựng nhà ở hiện nay rất cao. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là vị trí của hầu hết các khu đất nằm tại các địa điểm xa trung tâm xã, xa các trục đường giao thông lớn. Qua kiểm tra một số đơn vị cấp xã vào thời điểm cuối năm 2018 của các cơ quan chức năng đã ghi nhận cụ thể tình hình san lấp, phân lô bán nền. Kiểm tra tại 4 xã (Trung An, Đạo Thạnh, Mỹ Phong và Tân Mỹ Chánh) của TP. Mỹ Tho cho thấy, có 76 khu đất san lấp, phân lô, bán nền, với tổng diện tích hơn 213.300 m2, tổng số nền được phân lô là 1.995 lô, số lô nền đã xây dựng nhà ở 330 lô, đạt hơn 16%. Kiểm tra tại 3 xã thuộc huyện Châu Thành (Tân Hương, Tân Lý Tây và Tân Lý Đông) có 28 khu đất đã được san lấp, phân lô, bán nền với tổng diện tích hơn 94.800 m2, có 751 nền được phân lô. Kết quả kiểm tra 2 xã tại huyện Chợ Gạo (Lương Hòa Lạc và Song Bình), chỉ có 1 khu đất tại xã Song Bình, với diện tích 4.199 m2 đã được phân 39 lô để bán nền.
Thực tế vừa qua cho thấy, các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng các thửa đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp của hộ dân, tổng diện tích mỗi khu từ 1.000 - 10.000 m2. Sau khi chuyển nhượng, chủ đầu tư thực hiện san lấp, quy hoạch đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện. Chủ đầu tư thực hiện hiến phần đất để làm đường giao thông công cộng cho xã. Sau khi xã nhận phần đất để làm đường giao thông công cộng thì chủ đầu tư thực hiện xây dựng đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện. Đường giao thông công cộng thường có chiều rộng từ 3 - 8 m, nhưng chủ yếu chỉ rộng 4 m, không có vỉa hè. Chất lượng đường giao thông rất kém, kết cấu chủ yếu là 1 lớp bê tông dày khoảng 10 cm, cường độ thấp. Hệ thống thoát nước trong các khu dân cư được làm bằng bê tông cốt thép có tiết diện nhỏ, đặt nằm dưới mặt đường sử dụng chung cho cả 2 dãy nhà sau này. Các lô nền được phân có diện tích khoảng 50 - 100 m2…
Việc thực hiện phân lô bán nền diễn ra trong thời gian qua phần nào đáp ứng được nhu cầu đất để xây dựng nhà ở cho những đối tượng khó khăn về nhà ở; khai thác được tiềm năng đất đai lâu năm còn để trống gây lãng phí tài nguyên và cũng góp phần tạo tiền đề cho thị trường kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, thực tế này cũng để lại nhiều hệ lụy là không đảm bảo quy hoạch phân khu của các địa phương đã được phê duyệt; hình thành những khu dân cư tự phát, không đảm bảo đúng quy chuẩn; không đảm bảo đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đảm bảo cuộc sống của người dân trong khu dân cư, có thể hình thành những khu dân cư “ổ chuột”, “nhếch nhác” chật chội, môi trường bị ô nhiễm; tạo cơ hội cho một số tổ chức, cá nhân kinh doanh không đúng quy định, không lành mạnh, không công khai minh bạch, thao túng thị trường, “gom hàng”, “thổi giá” gây sốt thị trường…
A.P