Bài 1: "Nở rộ" phân lô, bán nền

Tình trạng phân lô, bán nền được nhiều người ví von như cơn bão “quét” qua nhiều tỉnh, thành trong cả nước. Trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, có 9/11 huyện, thị, thành đã xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền và để lại không ít hệ lụy.

Nhiều khu đất nền mọc lên trong thời gian ngắn.

Chỉ trong một thời gian rất ngắn, nhiều khu phân lô, bán nền đã mọc lên ở nhiều địa phương trên địa bàn tỉnh, tạo nên thị trường đất nền không ngừng sôi động và dẫn đến những “méo mó”.

1. Câu chuyện phân lô, bán nền không còn quá mới mẽ đối với các tỉnh, thành trên cả nước. Cùng với xu hướng chung này, trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, tình trạng phân lô, bán nền cũng có chiều hướng tăng rất nhanh trong những năm gần đây.

Tất nhiên, có cầu thì dẫn đến có cung. Theo tìm hiểu của phóng viên, TP. Mỹ Tho, đô thị lớn nhất của tỉnh là một trong những “trọng điểm” về phân lô, bán nền. Tình trạng này đã được manh nha từ nhiều năm trước.

Để chứng minh cho thực trạng này, chúng tôi dẫn chứng con số có thể làm cho không ít người phải giật mình. Theo số liệu kiểm tra, thống kê của Sở Xây dựng vào cuối năm 2018, TP. Mỹ Tho (tập trung ở 4 xã Trung An, Đạo Thạnh, Mỹ Phong và Tân Mỹ Chánh) có tổng số 76 khu đất san lấp phân lô, bán nền, với tổng diện tích khoảng 213.000 m², tổng số nền được phân là 1.995 nền.

Đến tháng 9-2019, con số phân lô, bán nền ở TP. Mỹ Tho có sự thay đổi đáng kể. Theo số liệu thống kê của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Mỹ Tho cho thấy, TP. Mỹ Tho có đến 358 khu đất được phân lô, với tổng diện tích trên 620.000 m², đã thực hiện tách thửa 5.803 nền.

Sự tăng lên nhanh chóng về số khu, số diện tích và số lô được phân chia cho thấy sự “nóng bỏng” của thị trường phân lô, bán nền trên địa bàn TP. Mỹ Tho. Nhìn ở khía cạnh khác, nếu như những năm trước đây việc phân lô, bán nền tập trung nhiều ở 4 xã vùng ven như Trung An, Đạo Thạnh, Mỹ Phong và Tân Mỹ Chánh, thì nay đã lan rộng ra 11 xã, phường của TP. Mỹ Tho.

Qua tìm hiểu thực tế cho thấy, xã Trung An được xem là “điểm nóng” về phân lô, bán nền của TP. Mỹ Tho. Bởi theo tìm hiểu của phóng viên, đến thời điểm tháng 9-2019, trên địa bàn xã Trung An có hơn 181.000 m² đất được phân lô, bán nền, với 1.796 lô; kế đến là xã Đạo Thạnh với hơn 90.700 m² đã phân lô, với 868 nền; tiếp đó là xã Tân Mỹ Chánh với diện tích đã phân lô hơn 57.700 m², với khoảng 500 lô nền…

Theo Chủ tịch UBND xã Trung An Lê Thanh Tuấn, sở dĩ xã Trung An trở thành “điểm nóng” về phân lô, bán nền trên địa bàn TP. Mỹ Tho cũng là do đặc điểm của xã tập trung Khu công nghiệp Mỹ Tho và Cụm công nghiệp Trung An, với số lượng lao động đang làm việc rất lớn, nên nhu cầu nhà ở cho người dân trên địa bàn và người dân ở nơi khác đến tăng rất cao dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đất phân lô, bán nền cũng tăng theo. Tuy nhiên, việc tăng nhanh tình trạng phân lô, bán nền còn có nguyên nhân khác là thời gian qua công tác quản lý phân lô, bán nền có phần lỏng lẻo, chưa có giải pháp xử lý hiệu quả. Sau khi có ý kiến chỉ đạo của UBND TP. Mỹ Tho về việc phân lô, bán nền, xã sẽ kiên quyết thực hiện theo chỉ đạo.

2. Ghi nhận thực tế mới thấy, thị trường đất phân lô, bán nền thời gian gần đây không chỉ tăng nhanh về số lượng mà cũng có sự dịch chuyển về giá bán theo chiều hướng tăng rất nhanh. Cụ thể, nếu như cách đây vài năm, giá bán chỉ dao động từ  1,4 - 1,5 triệu đồng/m², thì hiện tại đã vượt mốc 4 triệu đồng/m².

Tất nhiên, giá cho mỗi lô đất nền còn tùy thuộc vào vị trí lợi thế nằm gần hay xa trung tâm, đường chính hay đường phụ...

Lý giải về sự tăng giá này, chủ đầu tư khu đất phân lô, bán nền ở xã Trung An cho biết, do giá mua đất đầu vào tăng nên giá bán nền cũng phải tăng theo. Bởi theo tính toán của những người chuyên kinh doanh đất để phân lô, bán nền, nếu mua 1.000 m² đất vườn thì nhà đầu tư phải bỏ ra khoảng 30% diện tích để làm đường nội bộ, chỉ còn 70% phân lô để bán nền.

Giá 1.000 m² đất vườn hiện tại cũng ở mức không thấp hơn 1 tỷ đồng, tùy theo địa thế, chưa kể chi phí làm đường, hệ thống thoát nước, san lấp và các chi phí khác, nên tính ra giá thành mỗi m² đất thấp nhất cũng hơn 3 triệu đồng.

Trong khi đó, giá đất mà các nhà đầu tư mua để phân lô cách nay khoảng 5 năm chỉ hơn 250 triệu đồng/1.000 m². Nhu cầu tăng, giá đất đầu vào tăng và số lượng đất ngày càng khan hiếm, chưa kể bị “làm giá” nên giá bán mỗi lô đất nền cũng không ngừng tăng lên là không thể tránh khỏi.

Lý giải về tình trạng phân lô, bán nền tăng nhanh trên địa bàn TP. Mỹ Tho, Phó Chủ tịch UBND TP. Mỹ Tho Nguyễn Quang Thành cho rằng, thời gian gần đây một số người lợi dụng kẽ hở của pháp luật về đất đai để mua đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) với diện tích lớn rồi “lách” luật để phân lô, bán nền. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là hình thành các khu dân cư tự phát, các đường giao thông, hẻm không theo quy hoạch; các khu nhà ở không đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch; có những khu vực không đúng quy hoạch sử dụng đất, không đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân để xây dựng nhà ở, các khu này chưa đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu bao gồm: Điện, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải, phòng cháy, chữa cháy…

Cũng theo đồng chí Nguyễn Quang Thành, theo quy định tại Nghị định 01/2017 của Chính phủ cho phép tách thửa đối với từng loại đất, tức là cho phép tách thửa đối với cả đất nông nghiệp. Đây chính là kẽ hở trong quy định hiện hành mà các tổ chức, cá nhân đã lợi dụng để phân lô đất nông nghiệp để bán.

Xuất phát từ nhiều yếu tố đã đẩy thị trường phân lô, bán nền trên địa bàn TP. Mỹ Tho trở nên sôi động và để lại nhiều điều đáng lo ngại.

Theo số liệu thống kê của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Mỹ Tho, tổng số khu đất phân lô trên địa bàn TP. Mỹ Tho hiện có là 358 khu, trong đó có 108 khu không phù hợp hợp với quy hoạch; tổng diện tích phân lô trên 620.000 m², đã thực hiện tách thửa 5.803 nền, trong đó có 1.853 nền không phù hợp với quy hoạch. Số nền đã thực hiện giao dịch là trên 5.200 nền, trong đó có 1.469 nền không phù hợp với quy hoạch. Diện tích mỗi nền sau khi tách thửa dao động từ 60 m² - 150 m².

Hiện trạng các lô đất trước khi phân lô, tách thửa chủ yếu là đất nông nghiệp chưa có hệ thống hạ tầng công cộng tiếp giáp. Đồng chí Nguyễn Quang Thành cũng đánh giá, các khu dân cư tự phát phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, do đầu tư hạ tầng không đồng bộ nên về lâu dài có khả năng ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Đường sá chật hẹp không đảm bảo các nhu cầu thiết yếu; các vấn đề về môi trường, nếu không kịp thời chấn chỉnh sẽ dẫn đến hệ lụy của quá trình phát triển đô thị…

P.A - M.T
(còn tiếp)