Ai được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Dư luận gần đây quan tâm đến một số quy định mới trong Thông tư 33 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) về việc ghi tên các thành viên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận - GCN).

Cần hiểu đúng Thông tư 33 của Bộ TN-MT.

1. Theo tìm hiểu của chúng tôi, ngày 29-9, Bộ TN-MT ban hành Thông tư 33 quy định chi tiết Nghị định 01 ngày 6-1-2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Tại khoản 5 Điều 6 của Thông tư 33 đã hướng dẫn việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với trường hợp cấp GCN gắn liền với đất cho hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai thì “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do đó, khi ghi GCN chỉ thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình, các thành viên khác trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất (ví dụ như những người không phải là nhân khẩu mà Nhà nước đã xác định để giao đất cho hộ gia đình trước đây, người không có công đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất của hộ…) thì không ghi trên GCN.

Trường hợp cấp GCN đối với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người theo quy định tại khoản 4 Điều 98 của Luật Đất đai. Trường hợp cấp GCN đối với đất là tài sản của cá nhân thì phải ghi họ, tên của cá nhân đó.

Theo lý giải của Bộ TN-MT, nội dung quy định tại khoản 5 Điều 6 của Thông tư 33 là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai (thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện). Quy định này nhằm khắc phục những tồn tại trong thực tế triển khai thi hành Luật Đất đai như tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; do khi xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình chưa xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất nên không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cũng như giải quyết các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của hộ gia đình... Cũng theo Bộ TN-MT, quy định nêu trên của Thông tư 33 sẽ bảo đảm chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Điều này không tạo ra các khó khăn hay rào cản mà còn giảm những rủi ro cho người sử dụng đất, minh bạch về tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.

2. Liên quan đến một số nội dung mới trong Thông tư 33 của Bộ TN-MT, trả lời các phương tiện thông tin đại chúng gần đây, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT) Mai Văn Phấn cho rằng, Thông tư 33 của Bộ TN-MT quy định việc cấp GCN quyền sử dụng đất sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình có chung quyền sử dụng đất. Theo quy định, với những trường hợp Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình không thu tiền như giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cho các thành viên trong hộ gia đình thì đó là tài sản chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, khi cấp GCN theo quy định trước đây thì chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình trên GCN. Ví dụ như một gia đình có 4 người được giao đất sản xuất nông nghiệp, tức là cả 4 người đều có quyền sử dụng đất bình đẳng, nhưng trên GCN ngày trước chỉ ghi tên mỗi chủ hộ, còn những người khác không có tên. Việc này dẫn tới thực tế là những người có quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao nhưng không được pháp luật công nhận có quyền trên GCN. Vì vậy, Luật Đất đai 2013 mới quy định thành viên nào trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất cũng đều được ghi tên trên GCN để bảo đảm quyền cho các thành viên. Thực tế cũng cho thấy, việc chỉ ghi tên chủ hộ trên GCN đối với hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất theo quy định cũ có vướng mắc và bất cập. Thời gian qua đã có nhiều trường hợp khiếu nại xảy ra. 

Theo Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai Mai Văn Phấn, cần phải hiểu đúng Thông tư 33 là không phải tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu đều là người có quyền sử dụng đất. Ví dụ trong gia đình có 4 người nhưng chỉ có một người là đối tượng được giao đất sản xuất nông nghiệp nên khi cấp GCN chỉ ghi tên người được giao đất, không ghi tên những người khác trong hộ gia đình. Còn đối với những trường hợp tạo lập tài sản riêng của vợ và chồng, không phải trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền cho các hộ gia đình, nên vẫn giữ nguyên quy định ghi tên vợ và tên chồng trên GCN, không phải ghi tên các con, kể cả các con trong cùng hộ khẩu.

Dư luận đang đặt ra vấn đề là việc ghi tên đầy đủ các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên GCN liệu có tăng thêm giấy tờ, thủ tục trong quá trình cấp GCN. Liên quan đến việc này, theo Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai Mai Văn Phấn, Thông tư 33 có đưa ra hai phương án cho người dân lựa chọn. Phương án thứ nhất là các thành viên trong hộ gia đình có thể cử một người đại diện đứng tên trên GCN. Với phương án này, trên GCN ghi tên người đại diện cho hộ gia đình, chứ không phải ghi như trước kia là hộ ông (hộ bà). Việc ghi người đứng tên trên GCN là đại diện hộ gia đình nhằm ngăn ngừa trường hợp lợi dụng việc được ghi tên riêng trên GCN để tự ý chuyển nhượng, làm mất quyền lợi của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất. Phương án thứ hai là nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình đều muốn ghi tên trên GCN thì sẽ ghi tên tất cả trên GCN.

Tuy nhiên, với phương án này, thông tư đã quy định cụ thể về cách thức thực hiện để không phát sinh thủ tục. Ví dụ như ghi tên 4 thành viên trong gia đình trên GCN thì không phải cả 4 người đều phải cùng đi làm thủ tục, mà chỉ cần một người đi mang theo giấy tờ của những người khác
là được.

NHÓM PVKT