Những bất cập từ thực tiễn và đề xuất hướng sửa đổi Luật Đất đai

Luật Đất đai năm 2003 là một trong những luật rất quan trọng nhưng cũng là luật có quá nhiều nghị định và thông tư (7 nghị định, 4 thông tư, chưa kể các loại văn bản hướng dẫn khác) để cụ thể hóa và “chằm vá” mà vẫn không thể khắc phục được những khiếm khuyết xa rời thực tế, gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thừa hành và cho nhân dân. Cho nên sớm sửa đổi là việc rất cần thiết. Với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi đóng góp các nội dung sau:

Tôi thống nhất một phần Điều 17 trong dự thảo là thẩm quyền định giá đất nên giao cho Chính phủ để kịp thời điều chỉnh theo thị trường, nhưng (khoản 1 - Điều 17) cần làm rõ những nguyên tắc (theo tôi nên gọi là những căn cứ) để định giá đất sao cho khách quan, tránh tình trạng tùy tiện và không kiểm soát được, gây ra nhiều tiêu cực, tham ô, lãng phí về đất. Việc này nên quy định hẳn trong luật.

* VỀ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT:

Theo tôi, có nhiều yếu tố khách quan quyết định đến giá trị đất, trong đó có 3 yếu tố quan trọng nhất là vị trí, thổ nhưỡng và địa hình của thửa đất. Riêng yếu tố thổ nhưỡng rất quan trọng đối với sản xuất nông nghiệp. Đối với vị trí đất có tính chất quyết định đối với tất cả các loại đất, nhất là với đất ở và đất dành cho dịch vụ. Thế nhưng Luật Đất đai hiện hành đã đưa mục đích sử dụng đất (là một yếu tố chủ quan do cơ quan Nhà nước quyết định) vào tiêu chí định giá đất, lại coi đó là tiêu chí “số một”!

Chúng ta đều biết, một lô đất ở trung tâm TP. Mỹ Tho có thể có giá đến vài ba chục triệu đồng/m² thậm chí cao hơn thì không phải vì mục đích để ở hay để làm nông nghiệp mà vì nó ở vị trí trung tâm TP. Mỹ Tho. Nhưng Luật Đất đai hiện hành lại quan niệm khác: Đất có mục đích thổ cư luôn có giá cao gấp nhiều lần (thậm chí hàng trăm lần) so với đất có mục đích nông nghiệp cùng vị trí.

Theo đó, một mảnh đất mới hôm trước là đất nông nghiệp, hôm sau có thể lập tức biến thành đất ở với giá trị cao hơn hàng chục, hàng trăm lần nếu hoàn thành thủ tục chứng nhận QSD đất ở mà chẳng cần đầu tư gì, thậm chí cũng chẳng cần hoàn thành thủ tục pháp định miễn là bằng cách nào đó người sử dụng (sở hữu) làm thay đổi mấy chữ đất nông nghiệp thành đất ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất.

Đây chính là kẽ hở cho nạn đầu cơ đất, trục lợi thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong thực tế, rất nhiều trường hợp hai thửa đất A và B liền kề nhau có vị trí như nhau, nguồn gốc cũng giống nhau như khi Nhà nước thu hồi để mở rộng Quốc lộ 1A (năm 2005) trên địa bàn huyện Châu Thành (tỉnh Tiền Giang), thửa A được bồi thường 1.100.000 đ/m², còn thửa B chỉ được bồi thường 72.500 đ/m² chỉ vì trên đất A được xác nhận có nhà từ trước năm 1993 và mặc nhiên được xem là đất ở.

Chỉ cần chữ ký xác nhận của cơ quan địa chính mà hưởng chênh lệch cả triệu đồng/m², cho nên khi giải tỏa bồi thường ai cũng cố tìm cách để được xác nhận nhiều đất ở hoặc đất phi nông nghiệp, thậm chí được coi là đất nông nghiệp liền kề với  khu dân cư thì cũng được bồi thường thêm từ 20-50% giá đất ở (theo Nghị định 197), mà khái niệm khu dân cư thì quá nhiều cách hiểu.

* VỀ NGHĨA VỤ THUẾ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT:

Nếu như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không đưa mục đích sử dụng đất vào làm căn cứ để định giá đất thì chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với giá các loại đất khác là không đáng kể thì việc thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất không còn vấn đề. Nhưng nếu giữ như cũ thì cũng  không nên thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Thực tế cho đến nay chỉ mới khoảng 50% số hộ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở với tổng trị giá khoảng 65% số thuế phải nộp. Có người không có tiền nộp nhưng cũng có người không muốn nộp bởi đây là một khoản đầu tư ban đầu quá lớn mà không làm tăng lợi nhuận từ đất. Mặt khác, tuy gọi đây là thuế, bởi ngân sách thu và sử dụng số tiền này nhưng thực chất số “tiền thuế” này lập tức được đưa vào giá trị QSD đất ở mà chính người nộp được hưởng; nó giống như một khoản công trái mà tiền lãi chính là giá trị đất tăng lên!

Trong thực tế tuy người dân nêu nhiều lý do để không nộp hoặc chậm nộp, nhưng do nhu cầu của cuộc sống, Nhà nước cũng không thể ngăn cấm người dân lên thổ cư (quyền có nhà ở) mà chỉ có thể cho người SDĐ nợ thuế chuyển thổ cư như một hình thức cho vay không lãi. Vậy là, trước mắt Nhà nước “cho vay” mà không thu được tiền lãi cho ngân sách, còn người sử dụng đất thì phải đối mặt với nhiều khó khăn, phiền toái do chưa có giấy chứng nhận QSD đất ở.

Trong khi đó việc thu thuế sử dụng đất hàng năm (cái cần thu theo mục đích sử dụng đất) thì lại không được Luật đặt đúng tầm quan trọng. Theo luật pháp hiện hành, thuế sử dụng đất hàng năm Nhà nước định rất thấp, không có tác dụng khuyến khích tiết kiệm đất. Những gia đình giàu vuông đất ở chiếm năm bảy trăm mét đến hàng ngàn mét vuông mà họ cũng chỉ phải đóng thuế sử dụng đất với đơn giá như những hộ khiêm tốn chỉ ba bốn chục mét vuông có cùng vị trí.

Sở dĩ nhà giàu sẵn sàng mở rộng đất thổ cư hàng ngàn mét vuông vì tất cả số tiền họ nộp “thuế” cho Nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất cũng lập tức được đưa hết vào trong khối tài sản đất đai mà họ đang “sở hữu” và nếu như họ “nhạy bén” nắm bắt quy hoạch thì khối tài sản ấy còn có thể tăng nhanh chỉ trong một thời gian ngắn.

Đó chỉ mới nói về đất để ở (đất không mang lại thu nhập thường xuyên), còn đất xây cơ sở kinh doanh nhà hàng, khách sạn… tức là những diện tích đất xây dựng có sinh lợi mang lại thu nhập cao đáng lý ra phải có mức thuế cao hơn, thậm chí có mức thuế lũy tiến để khuyến khích tiết kiệm đất nhưng luật hiện hành vẫn chưa tính tới.

Đã đến lúc nên bỏ hẳn việc thu tiền chuyển mục đích SDĐ mà cần tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân qua thuế sử dụng đất hàng năm. Theo hướng này, đơn giá thu thuế sử dụng đất hàng năm sẽ cao gấp nhiều lần hiện nay dựa trên từng mục đích SDĐ cụ thể trong năm đó. Miễn, giảm thuế đối với đất sử dụng làm nông nghiệp, đất ở tối thiểu cho hộ nghèo (chừng nào họ hết nghèo thì thu thuế), đánh thuế lũy tiến theo diện tích đối với đất ở.

Vậy, nếu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất thì những trường hợp đã thu thì giải quyết thế nào? Thực ra vấn đề cũng không quá phức tạp. Nếu Luật Đất đai tới đây thống nhất quan điểm không đưa mục đích SDĐ vào giá đất và không thu thuế chuyển mục đích SDĐ thì những trường hợp chủ sử dụng đã nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất (số này chủ yếu phát sinh từ năm 1996 đến nay) sẽ được Nhà nước định ra lộ trình hoàn thuế.

* VỀ ĐẤT CÓ VỊ TRÍ MẶT TIỀN:

Những thửa đất thuận lợi về đường giao thông, giao dịch mua bán là một trong những yếu tố đặc trưng quan trọng tạo nên giá trị của thửa đất. Luật cần xem mặt tiền thửa đất là một thứ giá trị phát sinh trong quá trình đầu tư mở đường, nâng cấp đường. Khi QSD đất bị thu hồi hay trưng mua “mặt tiền” không bị thu hồi mà sẽ được chuyển giao cho người sử dụng thửa đất tiếp giáp với nó (nếu có) trong quá trình mở rộng các lộ giới.

Cái thiếu công bằng trong Luật Đất đai hiện hành thể hiện trong vấn đề mặt tiền là: Nhà nước cho không phần giá trị mặt tiền này cho người sử dụng đất tiếp giáp khi Nhà nước phóng tuyến lộ mới; Nhà nước chỉ bồi thường đất theo diện tích bị thu hồi, do đó những lô đất có chiều sâu lớn (tính từ lộ giới), diện tích rộng được bồi thường phần giá trị mặt tiền nhiều hơn các lô đất có chiều sâu nhỏ, mặc dù cả hai lô đều có cùng mặt tiền bằng nhau.

Đất mặt tiền bị giải tỏa trắng không được bồi thường đầy đủ, trong khi đó người có lô đất tiếp giáp bên trong được lòi ra mặt tiền lại đương nhiên được Nhà nước cho không mặt tiền. Vì vậy nếu xem yếu tố mặt tiền là một lượng giá trị thì nên tách riêng nó ra cho khách quan và công bằng. Người mất mặt tiền được Nhà nước bồi thường, người mới được hưởng mặt tiền phải mua lại của Nhà nước.

* LUẬT ĐẤT ĐAI CẦN HƯỚNG TỚI GIẢM BỚT TÌNH TRẠNG MANH MÚN CỦA ĐẤT:

Sự manh mún của đất là hậu quả tất yếu của chủ trương “ai cũng có đất” và nó đã cản trở rất lớn đến khả năng quản lý của Nhà nước và hiệu quả sử dụng đất. Đất đai manh mún cũng cản trở cho việc mở đường giao thông gây khó khăn cho việc tưới tiêu và lãng phí đất vì quá nhiều bờ vùng, bờ thửa.

Sự manh mún của đất đai còn kéo theo sự phân tán về nhà ở khiến cho việc tổ chức đời sống gặp nhiều khó khăn. Ở các nơi ven đô thị dân cư tập trung thì mỗi hộ “sở hữu” một vuông đất ở, cất nhà một phần, phần đất trống còn lại xung quanh là những “đầu thừa đuôi thẹo” dành cho rác và nước thải tù đọng. Ở các vùng nông thôn hiện nay chi phí cho việc đi lại, sử dụng điện và nước sạch… cao hơn ở những khu dân cư tập trung mà vẫn không bảo đảm chất lượng.

Để khắc phục tình hình này, Luật Đất đai cần thể hiện được chủ trương tập trung ruộng đất để có thể thực hiện cơ giới hóa sản xuất, giải phóng sức lao động trong nông nghiệp. Hạn điền cần được nới rộng hoặc dở bỏ. Xóa bỏ sự phân tán về đất đai, tập trung dân cư, khuyến khích chung cư chính là phương hướng chủ yếu để hiện đại hóa sản xuất, tiện nghi hóa cuộc sống và cũng để tiết kiệm quỹ đất một cách đáng kể.

NGÔ DUY THƯỢNG
(Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ tỉnh Tiền Giang)