Bài 2: Hệ lụy

Bài 1: Ngăn chặn "cơn bão" phân lô, bán nền

Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; đầu tư hạ tầng điện, giao thông, cấp thoát nước thiếu đồng bộ; nguy cơ hình thành khu dân cư tự phát, “ổ chuột”, “nhếch nhác”, chật chội, môi trường bị ô nhiễm, mất an ninh trật tự… là những hệ lụy đặt ra đối với tình trạng phân lô, bán nền ồ ạt vừa qua.

Nhiều khu đất nền được hình thành tại xã Tân Hương.

1. Câu chuyện phân lô, bán nền không chỉ xuất hiện ở TP. Mỹ Tho, mà đã lan rộng rất nhanh sang các huyện, thị, thành trên địa bàn Tiền Giang. Một trong những “điểm nhấn” về phân lô, bán nền được nhiều người chỉ ra là xã Tân Hương (huyện Châu Thành).

Tìm hiểu thực tế cho thấy rằng, chỉ trong thời gian rất ngắn, trên địa bàn xã Tân Hương có đến 20 khu phân lô, bán nền với khu đất lớn nhất là 14.485 m², chia ra khoảng 104 nền và khu nhỏ nhất chỉ hơn 874 m², được phân thành 8 nền.

Lãnh đạo UBND xã Tân Hương cho biết, đặc thù của xã là có Khu công nghiệp Tân Hương, với nhiều doanh nghiệp đã đầu tư sản xuất - kinh doanh, chỉ tính số lượng người tạm trú cũng trên 12.000 người, nên nhu cầu về nhà ở tăng nhanh trong thời gian qua.

Trước nhu cầu nhà ở hiện nay, người dân trên địa bàn và một số người ở nơi khác đến mua đất phân lô, bán nền nên giá đất cũng tăng rất nhanh. Theo số liệu thống kê, hiện tại toàn xã có hơn 51.000 m² đã được phân lô đất nền.

Tìm hiểu thực tế mới thấy rằng, trên địa bàn huyện Châu Thành không chỉ có xã Tân Hương xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền, mà còn có xã Tân Lý Đông, Tân Lý Tây…

Theo con số thống kê chúng tôi có được, xã Tân Lý Đông hiện có 15 khu phân lô, bán nền, với tổng diện tích đất đã thực hiện phân lô, bán nền khoảng 42.000 m²; trong đó có 4 khu đất đã được phân lô, bán nền ở ấp Tân Lược 1 không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, với diện tích đất hơn 7.100 m².

Xã Tân Lý Tây cũng trở thành “hiện tượng” mới về phân lô, bán nền; bởi hiện nay có đến 12 khu đất được phân nền, với tổng diện tích đất đã được phân lô hơn 53.500 m². Tuy nhiên, trong 12 khu đất đã phân lô trên địa bàn xã có đến 5 khu chỉ phù hợp một phần với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Đề cập đến tình hình phân lô, bán nền trên địa bàn huyện vừa qua, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành Văn Thị Tuyết cho biết, trong năm 2018 trên địa bàn huyện bắt đầu xuất hiện tình trạng một số chủ sử dụng đất là các xã gần Khu công nghiệp Tân Hương tiến hành phân lô, tách thửa sau đó chuyển nhượng cho người có nhu cầu; có trường hợp phân thành nhiều lô đất nông nghiệp sau đó chuyển nhượng cho nhiều người, các chủ sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng lập thủ tục chuyển mục đích sang đất ở; có trường hợp phân nhiều lô đất nông nghiệp sau đó chuyển mục đích sang đất ở rồi mới chuyển nhượng cho người khác; có trường hợp chuyển mục đích sang đất ở với diện tích lớn sau đó phân thành nhiều lô nhỏ rồi mới chuyển nhượng cho người khác.

Kẽ hở? Tình trạng phân lô, bán nền như cơn “bão” quét qua các tỉnh, thành, ngoài nhu cầu về đất ở tăng nhanh còn có kẽ hở của pháp luật. Bởi theo quy định tại Nghị định 01/2017 của Chính phủ cho phép tách thửa đối với từng loại đất, tức là cho phép tách thửa đối với cả đất nông nghiệp. Đây chính là kẽ hở trong quy định hiện nay mà các tổ chức, cá nhân đã tận dụng để phân lô đất nông nghiệp. UBND tỉnh đã ban hành Quyết định 22 quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp cũng đã góp phần hạn chế tình hình phân lô, bán nền vừa qua. Thực tế vừa qua cũng cho thấy, đa số các khu phân lô, bán nền đều được hình thành trước thời điểm Quyết định 22 của UBND tỉnh có hiệu lực quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa nên đa số tách thửa ở loại đất nông nghiệp dưới diện tích tối thiểu. Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành Văn Thị Tuyết cũng cho biết thêm, trên địa bàn các xã thuộc khu vực không phải xin phép xây dựng nên phát sinh các trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp; nhân lực của huyện, xã mỏng nên không thể kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính trên lĩnh vực đất đai đối với tất cả các trường hợp…

Theo kết quả rà soát, trên địa bàn huyện Châu Thành hiện có 12 xã có tình trạng phân lô, bán nền, với tổng diện tích khoảng 168.000 m², với 1.344 nền, diện tích bình quân mỗi nền từ 100 - 250 m²; hiện đã chuyển nhượng 689 nền, còn lại 655 nền; trong đó, có một số khu vừa tách thửa trên giấy tờ, chưa thực hiện việc đầu tư hạ tầng, chưa thực hiện chuyển nhượng. Trong số 689 nền đã chuyển nhượng có 53 trường hợp đã xây dựng thuộc khu vực không phải xin giấy phép xây dựng.

Đồng chí Văn Thị Tuyết cũng cho biết thêm, qua kiểm tra một số khu phân lô, bán nền đã có giao dịch chuyển nhượng, có xây dựng hệ thống đường giao thông, điện thắp sáng, hệ thống thoát nước, đa số đường nội bộ rộng từ 2,5 - 3,5 m, có khu đường nội bộ rộng 7 - 8 m. Đối với các khu chưa phát sinh chuyển nhượng thì chỉ mới thực hiện tách thửa, chưa đầu tư hạ tầng nội bộ bên trong, hiện vẫn còn đất nông nghiệp. Trong khi đó, trên địa bàn huyện Châu Thành hiện chưa có quy hoạch xây dựng, chỉ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Tiếp nối huyện Châu Thành, gần đây huyện Tân Phước cũng đã xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tự phát. Đáng chú ý là xã Tân Lập 1 hiện có đến 9 khu phân lô, bán nền, với tổng diện tích hơn 57.600 m², với 258 lô nền nhưng đều không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tuy nhiên, hiện tại chỉ có 2 khu đất của 2 người sử dụng đất có nhà ở (khoảng 10 nhà), các khu đất của những người sử dụng đất còn lại chỉ mới san lấp mặt bằng, hình thành các con đường tự phát, chưa có nhà ở. Một điểm đáng chú ý khác là hầu hết các khu đã được phân lô chỉ mới đầu tư được đường giao thông từ 3 - 4 m, còn các công trình còn lại như: Điện, cấp thoát nước chưa được đầu tư.

Lý giải về hiện tượng này, Phó Chủ tịch UBND huyện Tân Phước Trần Thanh Tú cho biết, Khu công nghiệp Long Giang đặt trên địa bàn huyện đã thu hút một lượng lớn lao động đến làm việc nên dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn. Một số doanh nghiệp từ nơi khác đến thấy đất ở khu vực này giá còn thấp, nếu đầu tư phân lô, bán nền sẽ sinh lời cao. Từ thực tế trên, trên địa bàn huyện đã phát sinh tình trạng phân lô, bán nền một cách tự phát. Theo đó, việc phân lô, bán nền ở huyện phát sinh tại xã Tân Lập 1, đặc biệt là khu vực ấp 5 (gần bãi rác Tân Lập 1).

Theo đồng chí Trần Thanh Tú, qua dư luận, UBND huyện Tân Phước giao Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban phối hợp xã Tân Lập 1 kiểm tra và phát hiện 9 hộ dân phân lô, bán nền với diện tích 57.000 m² và đều không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Đồng chí Trần Thanh Tú cũng cho biết thêm, từ khi Quyết định 22 của UBND tỉnh được ban hành (có hiệu lực từ ngày 1-12-2018) quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp cũng đã góp phần ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền trên địa bàn.

“Trong thời gian tới, huyện sẽ chỉ đạo các cơ quan chuyên môn, UBND các xã, thị trấn tiến hành kiểm tra, xử lý các trường hợp san lấp, phân lô theo quy định; đồng thời, tuyên truyền, thông báo cho người dân biết những khu, tuyến dân cư không có quy hoạch thì không nên mua nền phân lô”- đồng chí Trần Thanh Tú cho biết.

Còn theo đánh giá của Giám đốc Sở Xây dựng Huỳnh Hữu Quyền, việc phân lô, bán nền là nhu cầu khách quan đem lại những mặt tích cực: Đáp ứng được phần nào nhu cầu đất để xây dựng nhà ở cho những đối tượng khó khăn về nhà ở; thu hút nguồn nhân lực từ các địa phương khác đến, tạo thuận lợi cho nhu cầu lao động tại các khu, cụm công nghiệp, góp phần phát triển kinh tế của địa phương; khai thác tiềm năng đất đai lâu nay còn để trống, gây lãng phí tài nguyên; tạo tiền đề cho thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, đa dạng hơn và tạo tiền đề cho phát triển đô thị…

Tuy nhiên, thực tế này cũng để lại nhiều hệ lụy là không đảm bảo quy hoạch phân khu của các địa phương đã được phê duyệt; hình thành những khu dân cư tự phát, không đảm bảo đúng quy chuẩn; không đảm bảo đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đảm bảo cuộc sống của người dân trong khu dân cư, có thể hình thành những khu dân cư “ổ chuột”, “nhếch nhác” chật chội, môi trường bị ô nhiễm; tạo cơ hội cho một số tổ chức, cá nhân kinh doanh không đúng quy định, không lành mạnh, không công khai, minh bạch, thao túng thị trường, “gom hàng”, “thổi giá” gây sốt thị trường, tạo “giá ảo” làm cho thị trường kinh doanh bất động sản không ổn định, không bền vững, chậm phát triển, ngân sách nhà nước thất thu từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của các nhà đầu tư vì không được công khai, minh bạch, tính đúng, tính đủ theo quy định…

A.P - M.T
(Còn tiếp)